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房贷首付比例不应太低;“先息后本”还款无异于小眼网,应该慎重
Original
丹江湖上钓鱼翁
丹江湖上钓鱼翁
2024-07-06
我小时候住在丹江湖边,见惯了渔民在湖上捕鱼。有的渔民自私、贪婪、短视,使用“一指眼”、“半指眼”的小眼网,细密的绝户网,把小鱼小虾一网打尽,甚至把渔政部门刚刚投放的鱼苗都捞上来,导致渔业资源枯竭。
有的渔民不这么贪婪,但很快会发现自己无鱼可捕了。最后所有渔民陷入“囚徒困境”,都使用小眼网和绝户网,导致鱼儿们断子绝孙。这在经济学中叫做“公共地悲剧”。
必须由渔政工作人员每天开着快艇在湖上巡逻,查抄、没收小眼网绝户网,才能避免这种情况。
一、如果首付比例太低,将起不到控制风险的作用
众所周知,按揭购房是杠杆交易。首付比例越低,买房越容易,但这样一来杠杆越高,未来还贷压力越大。
设定较高的首付比例,能起到如下作用:
【1】筛选购房者。把净资产存量低(存款不够首付)、无还款能力的人排除在外,从源头上降低了银行的风险。
【2】降低了购房者未来的月供压力,降低违约风险。
【3】减少弃供风险。首付比例越低,房价下跌时越容易把购房者本金亏光,购房者越容易弃供、违约。如果首付比例较高,弃供风险就会下降。
2006-2008年,美国曾经出现过一成首付,甚至0首付,杠杆被放大。房贷又被作为底层资产证券化,杠杆上加杠杆,最终导致了2008年金融危机。
2004年5月17日,央行把首套房首付比例下限从20%降到15%,很多地方立刻跟进。
首付比例从20%到15%,是想挑选出哪些购房者呢?
显然,是想挑选出刚工作,或者家境一般、还没有什么积蓄(无太多钱付首付)、但预期收入较高且稳定的居民(月供会高)。
然而在经济进入“腹背受敌阶段”的当下,“预期收入较高且稳定”的人会越来越少。
现实中,
哪些人会不支付20%的首付,而踩着15%首付比例去购房呢?
一是有支付能力,但故意不支付20%首付,而是支付15%,多贷款。然后再把自己的钱拿去投资,赚取高于房贷利率的收益率。然而当前投资边际回报率日益下降,处于资产荒,投资机会比较少,这样的人很少。
二是支付能力不行,没什么积蓄、并且收入一般的人(否则不至于存不下20%的首付)。这种人应该是大多数。他们的风险偏好一般比较低,
缺乏金融常识,对“高杠杆”的风险一无所知。
在以前,首付比例在20%以上(5倍杠杆),他们是不能购房的。现在突然允许他们以6倍杠杆购房。掏空全家钱包,加6倍杠杆,投在未来可能会下跌的资产上。6倍,这是很多高风险偏好的股票作手和期货作手都不敢轻易放的高杠杆。这对他们是福是祸?只要房价下跌15%,他们的本金就损失殆尽,很容易弃供;如果未来收入下降,他们将很容易断供。
因此,首付比例不能太低,太低则隐含着未来大面积违约的风险。
二、“先息后本”还款方案无异于小眼网
有的银行担心购房者无力归还月供,贴心地搞“金融创新”,推出先息后本还款方案,前几年按月付息,无需偿还本金,在剩余贷款期限内按月等额本息还款。
图1展示“等额本息”和“等额本金”两种方式每月归还的本金和利息。
图1 等额本息与等额本金还款的区别
注:假设贷款100万,30年期,利率3.5%
可见,在首付、贷款利息、还款期限相同时,“等额本息”的月供,比“等额本金”要低很多。但是“等额本息”一开始还的主要是利息,综合算下来,利率要比等额本金方式高。
因此,那些预期收入较高的购房者,
通常会选择“等额本金”还款(除了少数有特殊计划,比如好的投资渠道的)。
选择“等额本息”的购房者,大多是:
【1】预期收入一般,支撑不了“等额本金”的较高月供。
【2】缺乏金融常识和风险意识,不知道两种还款方式的差别;甚至根本不知道有“等额本金”方式。这种人通常风险偏好也较低。
显然,
选择“先息后本”的购房者,肯定比“等额本息”购房者的偿付能力更差
。
结果就把那些月收入一般、偿付能力差、缺乏金融常识和风险意识、风险偏好低的人挑出来,引导他们加上高杠杆。综合下来,利率比“等额本息”更高。
在房价上涨、收入上涨阶段,这样做可能不会出问题。但是未来一旦房价下跌,或者收入下降,他们发生违约、倾家荡产的风险会比其他购房者要大得多。
所以,这个还款方案相当于诱惑他们走上悬崖
。无异于用“小眼网”涸泽而渔,透支居民的消费能力。
总之,如果购房者的资质下沉得太厉害,一方面会导致他们的消费能力被透支,总需求进一步萎缩;另一方面,他们未来发生违约的概率变大,银行届时仍将面临坏账风险。
金融机构在搞金融创新时,通常只考虑眼前盈利,不考虑未来的风险和社会责任。需要监管部门发挥作用,禁止不恰当的“金融创新”,放水养鱼,实现可持续发展。
居民自己一定要明白,中国经济高速增长、城镇化高速推进、房价大幅上涨的时代已经过去了。除了个别城市外,多数城市未来房价下跌的概率不比上涨的概率小。一定要量力而行,根据自己的风险偏好来决定首付比例和还款方式。
肯定会有人站在道德制高点上说:“难道收入低就没有拥有自己住房的资格吗?降低首付、二阶段还款方案使他们有机会拥有自己的房子啊!”
说得对!人饿了需要吃东西,吃糠咽菜可以活下去,为什么要拿砒霜拌肉诱惑他?
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