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银行和郑州房管局干起来了

思想地图 思想地图 2022-07-20
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内容提要:
01.  银行指控房管局
02.  郑州烂尾多的隐秘细节
03.  业主应反诉索赔
04.  追踪购房款流向

今年最大的事有两件,一是疫情,二是房地产危机。房地产是经济周期之母,十次危机九次地产,全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。

所以,近日各地烂尾楼盘业主宣布停止还贷,引发各方高度紧张。从目前不完全统计的信息看,已有25省102城274个烂尾楼盘的业主宣布“停止还贷”。

至于烂尾的原因,有骂开发商的,有怨银行的,有怪监管不严的……到底责任在哪里,没有定论。


01
银行指控房管局


今天看到个银行怼郑州市房管局的现场视频:

一方问银行行长:如果楼房没封顶的话,监管账户里的钱应不应该还在监管账户?

结果银行答:不确定!不确定!

提问方直接懵逼……

银行继续解释:监管资金的使用与拨付有严格的监管流程,有郑州市房管局颁布的监管资金使用方法,而且还有一个叫使用细则,(银行)完全按照这两个(办法的详细流程拨付监管资金)。……最后一步监管资金的拨付,是要有郑州市房管局资金监管科(处),允许拨付了,盖章了,拿出来东西了,我们作为监管银行才能把这个钱拨出去。换句话说,我们是听招呼干活的,如果他们不让拨,我们是拨不了的。我们作为监管银行,我们没有随便动用资金的权力……
提问方:意思就是你们(银行)听从指令把钱转出去了?

银行:对!我们能确保每一笔转账都有郑州市房管局有权部门的批准、批示,我们才转出去,如果没有,我们是不可能转的,那是违法犯罪行为。

提问方:那意思就是上面的责任,和你们(银行)没关系?

银行:这个是谁的责任,我们不敢说。你的领导说监管资金挪用已经成事实了,那就牵涉到违法犯罪问题了。我建议你们和这个领导沟通,和公安部门沟通,查资金挪用是否涉及刑事犯罪,是否涉及其他违法行为。但是我们监管银行是严格按照流程,允许我们、批准我们转了,我们才向外转的。这个违法犯罪,到不了我们头上。

总结一下,银行指控的两个重点:

第一,房管局盖章,是挪用监管资金的最后、最关键环节。

第二,监管资金挪用是违法犯罪。

逻辑结论:房管局违法犯罪了。

如果这个银行说的全是真的,事实上也基本可以判断是完全是真的,那郑州市房管局麻烦可就大了。

因为郑州市的烂尾楼全国第一。根据克而瑞统计资料显示,截止2021年末,郑州问题楼盘超130余个,停工、延期交付的房源数量高达25249套,占去年郑州成交量面积的29%,全国第一。


烂尾比例29%,大约郑州人3家买房,就有1家烂尾。事实上也的确如此,三户人买了四套房,都烂尾了:


02
郑州烂尾多的隐秘细节


如果按照前面视频中银行的说法,就是房管局监管问题。

根据《郑州市商品房预售款监管办法》第四条:市房地产行政主管部门是商品房预售款监管部门,负责本办法的组织实施。具体履行以下职责:(一)负责组织实施本市商品房预售款监管工作;(二)负责商品房预售款收支和使用的监督;等。

但在实际的市场行为中,开发商在楼盘预售中,往往会私设账户,将购房人的资金直接转入这个私设的账户里,方便进行资金调配和挪用。

如果到房管部门投诉,他们会这样回复你:


预购人应依据《商品房买卖合同》的约定,将购房款直接存入监管银行、监管账户。

对,没错,市住房保障局会告诉你,是你自己购房时不认真看合同,你自己没有把定金,首付,一次性付款,分期付款直接转到开发商的监管账户,所以烂尾责任当然需要你自己承担了。

是吧,实际执行上,所谓的《郑州市商品房预售款监管办法》,《郑州市商品房预售款实施细则》在郑州只不过是一纸空文,没有任何行政约束力,开发商不按政策文件执行是常态。

所以,郑州烂尾楼全国排名第一,稀奇吗?


03
业主应反诉索赔


银行说的是郑州市的情况。那么全国的情况怎么样呢?对此,南方周末在一篇调查报道中的说:

对预售资金监管仍没有全国性统一文件,地方大多各自为政,但有一条都相同:银行向开发商批、拨预售资金账户里的款项,必须获得当地房管部门的审批。

违规使用预售资金主要有两种方式,一是开发商没有将资金转到指定监管账户,而是转入自己账户,来达到随意支取的目的;二是银行在实际审批资金时,“批条”出了问题。

如果是第一种情况,购房款转入开发商自己账户,那就不是业主的责任了。根据广东省高院2018年的一个案例,招商银行因没有将贷款支付到预售款专用账户,而是转到开发商的另一个账户,导致资金被挪用、项目烂尾。法院最终判决,开发商交房前,购房人可以不还贷,购房人已付的贷款银行不需要退回。

如果是第二种情况,“批条”出了问题,也就是前面视频里行长说的情况,那就更不是业主的责任了。

买卖房产本来就是牵涉到多方,主要有4方:购房者、房地产商、银行、政府。买房主要有两个合同,一是业主和房地产商签的《购房合同》;二是业主和银行签的《贷款合同》,但并不仅仅只是业主和银行的二者关系,仍然牵涉到房地产商,不然,

银行应该把住房贷款直接打到业主个人账户上,业主根据完工进度逐步打款给开发商。

业主从银行贷的款,就是业主自己的钱了,然后只是把自己的钱(银行贷款)委托给银行和住房监管部门代管结果现在你们俩把业主的钱给弄没了……还要业主继续还贷?

所以,按理说,业主反诉银行和监管部门失职、而且要索赔。对吧?

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04
追踪购房款流向


烂尾了怎么办?应该找谁去?那就要追踪购房款的流向。只要跟着钱的流向,就能找到责任方。

如果业主自己30万、借银行贷款70万共100万买房,100万全部给开发商,开发商拿了100万去买地、盖房、缴纳税费,剩下的是自己的利润。那开发商的钱去哪里了呢?

以南方周末报道的武汉市光谷“绿地星河绘”楼盘为例,2439户,总房款46.8亿,拍地19.08亿;如今楼盘工程量不满40%,建设资金缺口还剩近8亿,由此倒推总建设资金大约13亿。也就是说总房款中的:

  • 40%用来向政府买地
  • 30%用来做工程建设
  • 剩下的是房地产商的利润,以及其他要缴纳的税费,等。

全国情况也差不多。据财政部数据,2020年地方政府与房地产相关收入总额:10.4万亿,其中土地出让金8.4万亿;根据国家统计局数据:2020年商品房销售额17.4万亿。由此可以算出来,如果一个楼盘全部建成:

48%的购房款用来向地方政府买地

所以,烂尾楼只有两点是关键:

  • 谁批的条子?
  • 钱去哪儿了?

谢谢行长大人,干的漂亮!

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